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大数据|高铁系列Ⅱ:与其带来客流,不如创造需求

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文/克而瑞研究中心  数洞老表哥

最近这半年··|,老表哥基本每个周末都在南京度过··|,工作日则回到上海办公··|,算是搭上高铁便车··|,过上了“双城”生活··|,也享受到了房价的价差福利··|--。往返多了··|,确实能遇到一些熟面孔··|,感觉自己并不是少数派··|--。但无趣的老表哥总喜欢较真··|,正如“离开剂量谈毒性都是耍流氓”··|,双城生活也离不开交通运力的保障··|--。




要想保证双城生活的质量··|,旅途全程时间不应超过3个小时··|,以上海为例··|,每周五出发的时间应当集中在18:30-20:30之间··|,否则在火车站候车时间过长··|,到家时间也太晚··|--。但在这段时间内··|,从上海发车的高铁只有36个车次(算上时有时无的临客)··|,按二等车厢超载至1000人计算(一般16节车厢是800多个二等座··|,车型不同会有一定差异)··|,能输出3.6万人··|,即便假定这些人全都是以“双城生活”为目的离开上海··|,那么至多带来360万平方米的购房需求溢出··|,并且也不会随时间推移而增加··|--。但对于沪宁、沪杭线上的二、三线城市来说··|,“区区”360万平方米的购房需求··|,平摊下来估计一年就能消耗殆尽··|,不会对市场造成过多影响··|,更不要说成为左右供求关系的购房主力军了··|--。

并且就老表哥近半年的亲身经历而言··|,这段时间的高铁运力已经基本饱和··|,周四或周五当天买票··|,基本都是要站回南京的··|,而周一南京站早7点发车的“黄金班次”··|,更是已经一票难求··|--。想通过高铁输出更多的“双城”人群··|,要么开辟新的城际轨交、或者再次调图、或是交通运力出现质的飞跃;要么就是部分“老表哥”们妥协··|,愿意半夜到家了··|--。

扩展到全国范围··|,考虑到京沪、沪宁、沪杭高铁已经算得上是中国最繁忙的高铁线路··|,但作为这三条高铁线路始发站的上海··|,其高铁运力也不足以输出足够多的异地居住群体··|--。可想而知··|,通过高铁溢出实际居住需求··|,要让“双城生活”流行起来··|,这一模式其实是无法真正成立的··|--。不过对于旅居、投资、养生养老等购房需求而言··|,由于出行时间更加宽松··|,高铁还是在很大程度上缩短了时间距离··|,方便了这部分群体的看房、购房出行··|--。

因此对于高铁和楼市的关系··|,老表哥认为不能简单地解读为“双城生活”需求··|,还是要更进一步··|,从高铁建设进程和城市发展的角度来看··|--。毕竟只有经济、城建、配套发展跟上了··|,才能拓展出更多实实在在的本地购房群体··|,以及外来旅居、养老和多地办公带来的住房需求··|--。


在城市发展角度··|,建设高铁的意义在于把人均产值相差较大的城市联通起来··|,通过提高中小城市的地理区位优势··|,让其获得更强的招商引资能力··|,从而实现产业优化升级、实现城建水平进步、实现城镇化率提高··|--。

为此··|,老表哥特别标出了单日对开车次超过100列的城市(用红色大气泡表示)··|,可以看到受益最大的城市当属衡阳、郴州和商丘··|,其中衡阳、郴州处在广州与长沙之间··|,而商丘处在郑州、南京之间··|--。周边的“经济高地”人均GDP都比这些城市高出1.5倍以上··|,而高铁平均通车时间又在2小时以内··|,再加之频繁往来的高铁班次··|,使得这些城市成为了经济大市间的重要交通纽带··|--。

而数据也佐证了这一点··|,回顾2016年经济发展··|,可以看到衡阳、郴州、商丘的2016年人均GDP增速分别为8%、8.1%和8.4%··|,均远高于6.1%的全国平均水平··|--。


(点击查看大图)


随着城市人均GDP的提高··|,房地产作为城市建设和经济发展的重要一环··|,市场规模也能获得更大的发展空间··|--。以2016年为例··|,在符合老表哥筛选标准的城市中(自身经济发展相对一般··|,3小时高铁可达区域中心级城市··|,且城市间对开车次多)··|,多数成交量都实现了快速增长··|,如温州、开封、蚌埠商品房成交量同比增速都超过了40%··|,远高于22.5%的全国平均水平··|--。

不过受其他客观因素影响··|,也有部分城市增速较慢··|,东莞是调控措施较严··|,2016年四季度较早地加入了限购行列;株洲是库存压力较大且需求外流··|,株洲人在长沙早已成为了外地购房的“主力军”;金华是楼市加紧去库存··|,商品房上市量明显减少所致··|,2016年市本级住宅批准预售量下降了39%··|--。但长期来看··|,得益于“经济洼地”的区位优势··|,老表哥还是对这些城市持看好态度的··|--。

具体联系轨交路网来看··|,湖南的衡阳、郴州、株洲处于长沙、武汉、广州的三角区内;徐州与北京、南京、郑州连通性较佳;东莞紧贴深圳··|,与广州连通性也较好··|,在这一角度上··|,老表哥对于上述城市的远景更加看好一些··|,而其余城市则主要和一座或两座中心城市联通··|,所受辐射利好相对较弱一些··|--。


在今年6月29日国务院审议通过的《中长期铁路网规划》(2016—2030)··|,中国高速铁路网由“四纵四横”升级为“八纵八横”··|,高铁建设正式进入了新时期··|--。

关于新时期的高铁蓝图长期解读已经很多··|,但究竟哪些地方的利好会更快落地|-··?

今天老表哥换个简单的角度:看高铁和动车路线图的差别··|--。有了动车轨道(快速铁路)的建设和运营经验··|,同路线上的高速铁路建设会更便利一些··|,此外在一些高速铁路建设困难、或进度迟缓的地方··|,高铁与动车混用轨道也是常有的事情··|--。

对比两图情况来看··|,目前最主要的两纵(京港、京沪)已经基本高铁化··|,但东南沿海的杭福深、沿长江的沪汉蓉之间连通性还不如动车··|,沿线城市的铁路通达性仍有进一步上升的空间··|--。此外今年从陕西宝鸡到甘肃兰州的宝兰高铁将正式通车运营··|,中国高铁从乌鲁木齐到连云港的大陆桥也将正式贯通··|,随着高铁线路的快速推进··|,广袤的西部也将迎来更多的经济发展利好··|--。

图:中国动车路线图

图:中国高铁路线图

注:含临客··|,未绘制台湾高速列车路线··|,图片中未显示海南诸岛

关于高铁建设和城市房地产市场发展的关系··|,其实在克而瑞7月初发布的(←点击标题可直接阅读)已有所印证:市场发展前景较优的城市··|,大多沿江、沿海、沿铁路网、公路网分布··|,具体分布而言··|,黑河-腾冲线以东··|,T字形轴线··|,高铁沿线城市前景优势更加明显··|--。这一规律与主要经济联系方向论一致··|,城市微观角度沿主要经济联系方向发展··|,房地产发展热点也沿着交通轴线分布··|--。


可以比高铁更快的“真·快车”

相信常常坐火车的同学已经发现··|,因为停靠站较少和路线合理··|,不少绿皮车也很快··|,譬如大名鼎鼎的Z196(上海至太原)就是如此··|,于18:51的黄金时间发车··|,从上海到南京只要短短的2小时30分··|,简直是在有砟铁轨上开出了动车组的速度··|,甚至比某些高铁还要快(G7395··|,糟心的路线)··|,而且为了给南京留票··|,Z196卧铺很充裕··|,躺着走也比高铁便宜(90元VS140元)··|--。

不多废话··|,附表请收下

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